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第三百八十九章 巴掌和胡萝卜

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    “老婆,吃啥?我昨夜还行吧,很卖力的。”侯沧海不知道妻子为什么生气,不由得脑补是昨晚接到岳父张跃武电话后心情不好,然后将一股气撤在自己身上。身为丈夫,在妻子真烦恼时,做为出气筒是理所当然的。

    “我吃李师傅做的包子,要吃一个。”

    “两个吧,吃两个才不单边。” 单边是江州人常开的荤玩笑,大体意思是胸前本有两个包子,若只有一个,那就是单边。这种荤玩笑经常是男子调侃女子时所用。侯沧海在黑河基层工作多年,常常能听到类似的荤玩笑,他为了调节气氛,有意开了些夫妻间的荤玩笑。

    “讨厌。你根本不知道我为什么发火。不给你讲,自己反思。”说到这里,张小兰的无名飞醋已经消失。

    “我觉得爸的资金链绷得太紧,若全国煤炭行情发生变化,价格降下来,资金链有可能出问题。这是我最担心的。你是不是也在想这个问题?”

    张小兰原本没有想到此事,听丈夫提及此事,想起爸爸巨量贷款,不禁揪心,真没有了食欲。

    吃过早餐,张小兰、王市长、杜灵蕴一行前往省药监局。冉仲琳打扮成张小兰助手,随同其一起前行。她是那种脱衣有肉穿衣显瘦的类型,穿上职业装时根本没有人会朝着“保卫”方向去想,很有迷惑性。

    九点,侯沧海、陈杰、杨兵和财务总监宁礼群等人在小会议开会,研究商量如何操作黑河房地产。黑河地产肯定要做,如何做,做到什么规模,便是摆在大家面前的问题。

    侯沧海以前在高州做房地产时,处于执行层地位,本质上是张跃武定下大原则,他和张小兰具体执行。此时他做为绝对决策者,便得谋布全局,方方面面都得考虑清楚。

    商议之后定下一条大原则:集团最大现金流是沧海保健液和果奶系列,在操作黑河项目时,不能损伤当前最赚钱的现金奶牛。为了实现这个原则,必须合理使用银行贷款。

    侯沧海独立做项目以来,由于所处民营企业,很难进入银行法眼,因此,他一直在利用自己有资金进行操作,滚动发展,很少与银行打交道。在做保健液等项目,为了减少资金压力,根本其他公司在销售上出现回笼现金难等问题,精心创造沧海销售模式,迅速回款,让沧海保健液以及果奶产品始终有充足现金流。

    房地产是资金密集型项目,又与政府走得很近,操作思路就要发生根本性变化。

    房地产开发过程是一个典型的投资过程,理论上必须先垫付资本,才有资本增值,也才谈得上投资收益。这个特点决定了房地产开发企业要垫付大量资金,不仅启动资金大,后续资金量也大。而且,房地产开发周期较长,房地产商承受的机会成本也大。

    房地产开发商自有资本有限,仅用自有资金来开发房屋基本不可能,除非是资金量特别充足而房地产项目又很小。解决房地产需要垫付大量资金问题,可以有商业手段,比如住房预售和分期付款融资,最重要还是银行贷款。

    侯沧海明白自己必须改变以前的态度,与以前不喜欢接触的行长们打交道。这不是个人的事,而是牵涉整个集团,绝不能意气用事。

    侯沧海看着面前摆着的规划图,问道:“在江州开发房地产,按惯例,自有资金占比到底多少合适?我们按行规操作,不冒进,也不落后。”

    宁礼群道:“江州房地产商自有资金都不多,十个有九个是以银行贷款融资为主。一般情况下,银行贷款融资在百分之六十左右,自有资金率不会超过百分之二十。”

    侯沧海叹道:“难怪房地产老板都将银行当成大爷来供着,恨不得天天烧香。这么高的贷款率,也难怪稍有风吹草动,便会有资金链断裂形成的烂尾楼。”

    宁礼群微笑道:“沧海集团资金状况非常好,又有政府和银行大力支持,从山南省目前的房地产形势来看,不可能出现资金链断裂的情况,这种机会极为微小。”

    侯沧海道:“我想要追究细节,贷一笔款,对银行来说,到底来经过哪些人?既然要贷款,就得把所有细节搞清楚。阎王好见,小鬼难缠,陈杰和你做具体事,不仅要盯住行长,也要掌握具体经办人的信息,建立起友谊。建立起友谊以后,最起码信息更加灵通。”

    宁礼群业务纯熟,拿了一张纸,在纸上写了一笔贷款从营销到回收贷款的流程图,递给侯沧海。

    整个流程如下:管理前台调查(房地产信贷部)——后台审查(信贷管理部)——后台组织贷审会审议——后台提交有权审批人审批(行长或主管房地产贷款的副行长)——经营行发放贷款——贷款行贷后管理(管理前台指导,管理后台监控)——经营行收回贷款——管理中台(风险控制部)继续经营管理无法回收的不良贷款

    侯沧海第一次做房地产时有些懵懂,抱着初生牛犊不怕虎的态度闯入地产界,成功地做了一个特殊的危房改造项目。此时重新做房地产,便谨慎得多,准备按照正常房地产思路来操作。

    负责房地产的副总裁陈杰信心十足,道:“回到江州,准备在黑河做地产,我就开始与银行接触。苏行长已经表示大力支持我们,只要手续齐全,随时可以放款。苏行长开过几次玩笑,说侯总架子大,从来不出面。侯子在最近要抽出时间,与苏行长见一面。”

    在会议室正面墙上,挂着一幅效果图,一个有地标作用的五星级酒店位于整个椭圆形的正中央,五星级酒店对面是一个广场,广场上巨大喷泉和雕像,椭圆形两侧则是高档住房区。

    效果图做得非常逼真,展现出一个现代化的高档小区形象。

    侯沧海先是夸赞陈杰办事效率,随后半开玩笑半调侃地道:“提一个意见啊,为什么走到街上的帅哥美女都是外国人?难道非要用外国人才能彰显现代化?我再提前打个招呼啊,小区绝对不能取外国名字,什么泰晤士啊,罗马啊,加州啊,统统不能出现在我们这个楼盘。”

    (第三百八十九章)
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